Новости

Все категории

Материнский капитал: моменты, которые стоит учесть

Право получать и реализовывать материнский (семейный) капитал Крым и Севастополь получили в 2015 году, после воссоединения с Российской Федерацией. И если в первое время к программе семьи полуострова присматривались, а официальные ведомства учились применять её на практике, то сейчас она уже действует в полной мере и весьма востребована. Почему? Потому что основание для получения сертификата на материнский капитал – это рождение второго ребёнка. На Крымском полуострове таких семей с каждым годом становится всё больше.

Специалисты, к слову, подчёркивают, что материнский семейный капитал (хоть и называется «материнский») не является деньгами матери. Это деньги семьи. Да — сертификат на маткапитал, как правило, выдаётся женщине, но есть и исключительные случаи, в которых документ, а потом и средства, получает отец семейства или непосредственно дети. Например, смерть мамы.

Каким же образом материнский (семейный) капитал может быть реализован, в соответствии с нормами действующего законодательства?

В основном, конечно, за счёт средств материнского (семейного) капитала крымские и севастопольские семьи решают жилищные вопросы. Естественно, в Севастополе, в виду ценовой политики, исключительно на сумму маткапитала полноценное жильё приобрести невозможно, потому в большинстве своём семьи используют эти деньги в качестве дополнения к собственным средствам, которые вкладывают в покупку недвижимости, — озвучивает ситуацию Президент Нотариальной палата города Севастополя Ольга Каленкович. — Причём законных способов внесения средств материнского капитала в жилье всего четыре. Первый: приобретение жилья на первичном рынке, в том числе и в строящихся домах. Второй: покупка квартиры на вторичном рынке. Третий: средства маткапитала могут быть потрачены на постройку жилого объекта или его реконструкцию. Четвертый: погашение процентов.

Все способы вложения маткапитала в недвижимость имеют свои особенности?

Главный момент, связанный с покупкой жилья на первичном рынке: договор купли-продажи заключается не со всеми членами семьи, а только с тем членом семьи, на имя которого заключается договор, — подчёркивает Ольга Каленкович. — При этом, например, мама в обязательном порядке должна предоставить обязательство, которое удостоверяет нотариус, что она в дальнейшем – после регистрации права собственности на объект – перераспределит (выделит) доли в этом объекте на всех детей, в том числе и на тех кто родится после получения сертификата и до удостоверения Соглашения, а также отца семейства, с которым состоит в законном браке на момент оформления соглашения. Это процедура определена законодательством.

У обязательства о распределении долей, которые дают матери, есть срок. Как правило, это шесть месяцев после оформления объекта в собственность (это может произойти и через 10 лет, если жильё приобреталось в строящемся доме).

Многие забывают про этот срок. Или не забывают, но имеют на то какие-то объективные причины. Приходят к нам, когда срок распределения долей уже просрочен, с вопросом – «Что делать?». Нотариусы, конечно, ничего не скажут – у нас нет оснований отказать в удостоверении соглашения о перераспределении долей. Мы его, естественно, удостоверим, в соответствии с обязательством. Но вопросы, при этом, могут возникнуть у прокуратуры как у надзорного ведомства. За нарушение сроков может грозить и уголовная ответственность, а может и придётся вернуть деньги в Пенсионный фонд за неисполнение обязательства, — констатирует Президент Нотариальной палаты Севастополя.

И ещё:

  • Так называемые «гражданские» мужья на доли в объектах недвижимости, приобретённые с использованием маткапитала, претендовать не могут, даже если это фактически их дети.
  • Если объект, в котором приобретено жильё, находится в процессе строительства, а у мамы рождается ещё один ребёнок (третий, четвёртый и т.д.), то она обязана также распределить доли и им.
  • На доли в квартире, купленной с использованием средств материнского (семейного) капитала, претендовать могут только члены одной семьи: супруги и их дети. Остальные родственники – бабушки, дедушки, братья, сёстры и т.д. – быть её совладельцами не могут.

Распределение долей – очень индивидуальная задача. Высчитывается в каждом конкретном случае. Так, доли можно распределить, исходя из непосредственной суммы (материнского) семейного капитала. К примеру, в семье четыре человека: двое взрослых и двое детей. Грубо говоря, квартира стоит 2 миллиона рублей, размер средств маткапитал – 453 тысячи 026 рублей. Можно распределить доли не по ¼ на каждого, а выделить ту долю, которая припадает на сумму маткапитала, расписать её на детей, а оставшуюся долю зарегистрировать на маму и папу. Конечно, родители могут расписать квартиру и по ¼ на всех членов семьи. Увеличить, тем самым, ребёнку стоимость его доли в объекте. Их право. Но если такого решения нет, то может быть так, что у одного ребёнка будет 1/10, у второго ребёнка 1/10, а оставшаяся доля в 8/10 – расписана пополам на маму и папу. Это допускается. Главное, чтобы в данном примере, доля детей в квартире соответствовала его доле в сумме материнского (семейного) капитала, — расписывает «арифметику» Ольга Каленкович.

Второй законный вариант реализации сертификата материнского капитала на покупку жилья — приобретение квартиры на вторичном рынке. И он сопряжен с проблемой, о которую «спотыкались» многие – продавец недвижимости получить деньги с пометкой «маткапитал» сразу не сможет.

Процедура такова: идёт оформление договора «купли-продажи», сумма личных средств передаётся в удобном для покупателя и продавца варианте (при подписании договора, после подписания договора, через ячейку, депозит и т.д.), а вот средства семейного (материнского) капитала продавец получит только спустя какое-то время. После того, как право на объект будет зарегистрировано в Росреестре (в случае севастопольцев – в Севреестре), продавец вместе с покупателями недвижимости идут в Пенсионный фонд, в котором состоит на учёте мама, на имя которой выдан Сертификат, и  совместно подают заявление. Специалисты ПФР в течение 30 дней рассматривает весь пакет документов (в нём в обязательном порядке должен быть и договор с регистрационными штампами, и Выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на объект), и только потом – при принятии положительного решения – Пенсионный фонд перечисляет деньги на расчётный счёт продавца, — поясняет Ольга Каленкович.

Может ли Пенсионный фонд отказать в выплате маткапитала в таком случае? Может, но на это нужны очень веские причины: фальшивые документы, не правдивая предоставленная информация и т.д.

Здесь важно отметить, что договор «купли-продажи» при покупке жилья с использованием средств маткапитала можно заключать, как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Но участие нотариуса практически гарантирует, что ошибок, а стало быть отказов со стороны ПФР в выплате маткапитала, не будет. Нотариусы знают, какие объекты могут покупаться по программе маткапитала, а какие нет, — отмечает Ольга Каленкович. — К тому же нотариусы проверяют эти объекты — есть ли аресты/ограничения, кто собственники, устанавливается воля и действительно намерения сторон и т.д. Плюс к этому, регистрация права собственности в Севреестре по сделкам, удостоверенным нотариусами проводятся быстрее. В частности, и потому, что регистрирующий орган не имеет право проводить правовую экспертизу договора, удостоверенного нотариусом.

Момент, который стоит учитывать при оформлении договора через нотариуса – все документы нотариус, в большинстве случаев, подаёт через МФЦ на бумажном носителе. Причина проста: забота о клиентах, сохранение их денег.

Договор передается на регистрацию в пяти экземплярах (для каждого члена семьи, если семья полная и у них двое детей, и продавца), выписки из ЕГРН нотариус (по закону) делает для каждого и так далее… Каждый участник сделки получает свой экземпляр документа. Априори получается дорого. Но это выбор каждого. Хочет подешевле – подаём через МФЦ или почтой. Побыстрее (хотя сроки не критичны: плюс-минус неделя), но готовы платить дороже – делаем электронную регистрацию, — даёт разъяснения Президент Нотариальной палаты Севастополя.

Есть ли опасность для продавца недвижимости в сделке с использованием маткапитала не получить деньги? Риск есть, но он, говорят специалисты, не критичен. Быстро продать квартиру покупатели и, грубо говоря, исчезнуть, однозначно не смогут – там дети, а значит оформить продажу и не привлечь внимание всевозможных контролирующих ведомств будет крайне сложно.

В большинстве случаев на объект, до той поры пока продавец не получил деньги от Пенсионного фонда, накладывается, так называемая, ипотека в силу закону. По факту, эта мера — страховка для продавца. Единственный момент, который характерен для Севастополя: Севреестр перестал снимать запрещение, когда нотариус, после проведения всех выплат, подаёт запрос на снятие ипотеки. И продавцу, и покупателям, чтобы довести сделку до логического завершения, придётся идти в МФЦ. Процедура не очень сложная, но время, естественно, отнимает. Поэтому, часты сделки, при которых ипотека в силу закона не накладывается. Опять-таки – это решение сторон, — говорит Президент Нотариальной палаты Севастополя.

Что делать, если Пенсионный фонд всё-таки откажет в выплате маткапитала? Сделка будет расторгнута. По факту сделка может и не быть расторгнута, если покупатель найдет недостающие денежные средства и будет удостоверено Соглашение о внесении изменений в договор в пункт расчёта.

И, наконец, третий законный вариант реализации маткапитала, связанный с недвижимостью, при котором средства могут быть направлены на постройку жилого объекта или его реконструкцию:

Если у вас есть земельный участок с целевым назначением: для строительства и обслуживания жилого дома, вы уже получили разрешение на строительство, собрали все документы (у вас на руках есть Сертификат на маткапитал), то вы подаёте документы в Пенсионный фонд, они их рассматривают. Если всё в порядке, то ПФР вам сразу перечисляет 50% в виде аванса на строительные работы, а потом – когда стройработы практически завершены — перечисляет и оставшиеся 50%. По реконструкции алгоритм действий такой же. Здесь хочу подчеркнуть, что для приобретения земель, садовых домов, нежилых зданий в СНТ или СТ реализовывать средства маткапитал нельзя! Приобретать можно только жилые объекты, но никак не земельные участки, нежилые помещения, коммерческие объекты, — отмечает Ольга Каленкович.

Источник: Нотариальная палата г. Севастополя